Pozemky mohou sloužit jako investice do budoucnosti nebo přímo jako zboží, které lze levně koupit a se ziskem prodat. Jak je to ale s daněmi, pokud chcete pozemek prodat dříve, než uplyne zákonem stanovená doba na osvobození od daní, která je aktuálně 10 let?
Pozemek z pohledu občanského zákoníku
Pozemek je podle občanského zákoníku nemovitou věcí, jejíž součástí je prostor nad povrchem i pod povrchem, včetně věcí spojených s pozemkem pevným základem, s výjimkou dočasných staveb. Jde o dlouhodobý majetek, na jehož prodej se vztahují specifická pravidla odlišná od jiného majetku.
Pozemek z pohledu daní
Pozemky (účet 031) nejsou odpisovány, což znamená, že neztrácejí svou hodnotu v čase. Součástí pozemku nejsou trvalé porosty, jako například stromy či keře, pokud přesahují plochu 0,25 hektaru a splňují další kritéria hustoty výsadby. Takové porosty se účtují samostatně (účet 025) a odepisují se jako ostatní hmotný majetek ve 3. odpisové skupině.
Pokud na pozemku vzniknou stavby a není jasné, kolik stojí samotný pozemek a kolik stavba, doporučuje se využít znaleckého posudku. Pokud je na pozemku (pořízeném před 1. 1. 1997) ložisko nerostných surovin, určuje se cena pozemku včetně ceny ložiska.
Právnické osoby
Pokud pozemek prodává právnická osoba, vždy se jedná o zdanitelný příjem. V tomto případě se od výnosu z prodeje odečtou náklady na jeho pořízení. Od 1. 1. 2014 je daňově uznatelná pořizovací cena pozemku, a pokud je pozemek prodán levněji než za pořizovací cenu, může si právnická osoba zaúčtovat ztrátu.
Do pořizovací ceny pozemku patří:
- Odměny poradenským firmám, znalecké posudky, zaměření pozemku
- Provize za zprostředkování, právní služby, správní poplatky
- Výdaje na zabezpečení pozemku
- Daň z nabytí nemovitosti
- Úroky z úvěru
Do pořizovací ceny pozemku nepatří:
- Náklady, které jsou běžným výdajem (daňově uznatelným či neuznatelným)
- Kurzové rozdíly – náklady vzniklé po převzetí pozemku do užívání společnosti
- Pokuty, úroky z prodlení a další smluvní sankce
- Údržba pozemku, rekultivace, nově pořízené stavby
- Náklady nájemce nebo pachtýře s uvedením do původního stavu
Fyzická osoba – obchodní majetek
Pokud fyzická osoba vede účetnictví a neuplatňuje výdaje paušálem, a pozemek je zařazen do obchodního majetku, daní se příjem z jeho prodeje jako příjmy z podnikání a jiné samostatné činnosti (§7 zákona o daních z příjmů). U tohoto zisku se odvádí i sociální a zdravotní pojištění.
Do daňových výdajů se zahrnují jen výdaje do výše příjmu z prodeje. Případnou ztrátu nelze v účetnictví promítnout. Byl-li jeden pozemek prodán se ztrátou, nelze tuto ztrátu započítat do zisku z prodeje jiného pozemku. Pokud je pozemek vyřazen z obchodního majetku, je příjem z jeho prodeje osvobozen od daně až po uplynutí 10 let.
Fyzická osoba – pozemek není v obchodním majetku
Pokud pozemek není zahrnut v obchodním majetku, daní se příjem z jeho prodeje jako příjem z ostatních příjmů (§10 zákona o daních z příjmů). Tento zisk nevstupuje do vyměřovacího základu pro odvod sociálního a zdravotního pojištění.
Pokud by byl splněn časový test (aktuálně 10 let), byl by příjem od daně osvobozen. Avšak pokud by byl příjem vyšší než 5 000 000 Kč, je povinnost tento příjem nahlásit správci daně.
Pozemky mohou být výhodnou investicí, ale je důležité si uvědomit daňové dopady při jejich prodeji. Před každým rozhodnutím o prodeji je vhodné konzultovat situaci s odborníkem, aby se předešlo případným problémům s finančním úřadem.
odměny poradenským firmám, znalecké posudky, zaměření pozemku,
- provize za zprostředkování, právní služby, správní poplatky,
- výdaje na zabezpečení pozemku,
- daň z nabytí pozemku, daň z nabytí nemovitých věcí,
- úroky z úvěru.
Do pořizovací ceny pozemku nepatří
Náklady, které jsou běžným výdajem (daňově uznatelným či neuznatelným):
- kurzové rozdíly – náklady vzniklé po převzetí pozemku do užívání společnosti
- pokuty, úroky z prodlení a další smluvní sankce
- údržba pozemku, rekultivace, nově pořízené stavby
- náklady nájemce nebo pachtýře s uvedením do původního stavu
Fyzická osoba – obchodní majetek
Vede-li FO účetnictví a neuplatňuje výdaje paušálem, a pozemek byl zařazen do obchodního majetku (nezapisuje tuto skutečnost do katastru nemovitostí), pak se příjem daní jako příjmy z podnikání a jiné samostatné činnosti (§7). U tohoto zisku se odvádí i sociální a zdravotní pojištění.
Do daňových výdajů se zahrnují jen výdaje do výše příjmu z prodeje. Případnou ztrátu nelze tedy v účetnictví promítnout. Byl-li jeden pozemek prodán se ztrátou, nelze tuto ztrátu započítat do zisku z prodeje pozemku jiného. Pokud je pozemek vyřazen z obchodního majetku, pak je osvobozen od daně z příjmu až za pět let. Pokud není tento termín dodržen, bude příjem z jeho prodeje daněn jako ostatní příjem.
Fyzická osoba – pozemek není v obchodním majetku
Prodej pozemku nezahrnutého v obchodním majetku daníme jako příjem z ostatních příjmů (§ 10). Tento zisk nevstupuje do vyměřovacího základu pro odvod sociálního a zdravotního pojištění. Do daňových výdajů se zahrnují jen výdaje do výše příjmu z prodeje. Případnou ztrátu nelze tedy v účetnictví promítnout. Byl-li ale jeden pozemek prodán se ztrátou, můžeme tuto ztrátu vykompenzovat ziskem z prodeje pozemku jiného.
Pokud by byl splněn časový test, byl by příjem od daně osvobozen. Pokud však byl příjem vyšší než 5.000.000,-Kč, je potřeba tento příjem nahlásit správci daně.
