Existují oblasti, které vám mohou přinést nejednu krušnou chvilku, pokud se do nich pustíte bez dostatečných znalostí. Jedním z nich je realitní trh, tedy prodej a nákup nemovitostí. Možná jste se už ocitli v situaci, kdy jste potřebovali prodat nebo koupit byt.
Začali jste tedy procházet webové stránky plné informací a snažili jste se v celé této problematice zorientovat. Pokud se však v této oblasti nepohybujete dostatečně dlouho, některé aspekty tohoto obchodu vám zůstanou zcela skryté. Ať už prodej proběhl, nebo ne, nikdy se nedozvíte, jak by mohl probíhat správně. Pojďme se na to tedy podívat od začátku.
Majitel
Majitel chce svou nemovitost prodat za co nejvyšší možnou cenu. To je přirozené, ale často má nerealistická očekávání. Až dosud se o realitní trh nezajímal, a tak neví, že byt v protějším domě se sice prodal za 2 miliony korun, ale měl lepší dispozici, byl po kompletní rekonstrukci, měl balkon a výtah. Naproti tomu jeho byt je v přízemí, kam se lidé neradi stěhují, nebo je naopak ve 4. poschodí bez výtahu.
Zkušený makléř může majiteli nastínit reálnou cenu, avšak pokud mezi nimi vznikne spolupráce (zvláště pokud jde o přátelský vztah), může se cena pohybovat na horní hranici prodejnosti, ale bude stále realističtější – například 1 850 000 Kč.
Kupující
A nyní přichází na scénu kupující. Pokud narazí na nepoučeného majitele bytu, začne s ním smlouvat o ceně, aby se nakonec dohodli na 1 950 000 Kč. Majitel není spokojený, protože očekával 2 miliony, a kupující zjistí, že za rohem se mnohem lepší byt prodal za 1,8 milionu.
Nebo…
Když kupující najde tento byt v nabídce výše uvedené realitní kanceláře, cena je sice 1,85 milionu, ale kupující se rozčiluje, že musí zaplatit provizi. Realitní kancelář cenu nemovitosti snížit nechce, protože je přátelsky propojena s prodávajícím a navíc je placena procentem z prodeje, které si nechce dobrovolně snížit.
A teď pozor…
Nastává třetí a pro vás nejlevnější varianta. Najdete si “svého” zkušeného makléře, říkejme mu realitní poradce. Tento poradce funguje jako prostředník mezi vámi, majitelem, realitní kanceláří a právníkem. Ano, čtete správně – i mezi právníkem.
Každý právník má své oblíbené obory a jen málokterý se specializuje výhradně na realitní právo, které má svá specifika. Právník se tedy může snažit vypracovat tu nejobecnější, i když právně správnou smlouvu. A protože často jde o právníka prodávajícího, smlouvy mohou obsahovat klauzule, které pro vás nejsou příliš výhodné, ale jsou po právní stránce v pořádku. Proto musí být váš realitní poradce zkušený i v této oblasti.
Poradce by také měl vědět, že podobný byt lze koupit za nižší cenu, že se byt nabízí už dlouho, a pokud neznáte danou oblast, měl by znát případné problémy, které ovlivňují cenu.
Pokud například původní cena byla 2,1 milionu, může váš poradce oslovit svého kolegu z realitní kanceláře, která byt nabízí, a domluvit si s ním spolupráci. Vyjedná vám nejnižší možnou cenu a pomůže se sepsáním kupní smlouvy. Nejenže získáte byt levněji, ale váš poradce vás nebude stát ani korunu, protože jeho provizi mu vyplatí realitní kancelář.
Kdo tedy prodělal?
Na první pohled by se mohlo zdát, že nejhůře na tom je prodávající. Ale zdání klame. Kdyby do prodeje nezapojil realitní kancelář, prodával by nemovitost dlouho a na nižší cenu by stejně nakonec přistoupil.
Čím déle se nemovitost nabízí, tím větší nedůvěru mezi kupujícími získává, ačkoli tam nemusí být žádný problém. Po celou dobu nabízení musí prodávající platit poplatky spojené s užíváním bytu, i když jej neužívá. Navíc bývá prodej vázán na koupi další nemovitosti, a ta mu může díky dlouho prodávané první nemovitosti uniknout.
Pokud se do prodeje zapojí více makléřů, bývá prodej rychlejší, protože každý z nich má někoho, kdo něco hledá. Spokojen tak může být i prodávající.
Bohužel lidé většinou takto nepostupují, což je jeden z důvodů, proč ceny nemovitostí vystřelily do závratných výšek.
Další etapou prodeje je kupní smlouva.
I zde je velmi výhodné mít svého realitního poradce. Je to člověk, který stojí vždy na vaší straně. I zde totiž existuje mnoho způsobů, jak se dostat do problémů.
Smlouvu sice sepíše právník, ale ten za ni dostane zaplaceno, ať je jakákoli, a pokud nikdo neprotestuje, bude smlouva podepsána v té podobě, v jaké ji právník připravil. Smlouva je obvykle formálně správná, ale často jde jen o šablonu, kterou je třeba doladit. Je to proto, že nemovitost nezná dopodrobna a neví jaké svízele má
Může se například stát, že majitel nechá byt nevyklizený, a vy pak nebudete vědět, jak s věcmi naložit. Odvezete je do sběrného dvora, bývalý majitel se o ně druhý den přihlásí a zažaluje vás…
Proto je nutné každou smlouvu doplnit o konkrétní situace, které se vztahují k dané nemovitosti. Váš poradce už tyto triky ve smlouvách zná a pohlídá, abyste tam neměli nic, co by vás poškodilo. Když totéž udělá poradce prodávajícího, stane se se smlouva vyváženou.
Bohužel jsem už četla i smlouvy, které vypracoval právník, a byly tak zmatené, že byste se museli v případě potíží obrátit na soud.
Určitě jste si všimli, že nejhorší situace pro vás nastává ve chvíli, kdy má majitel nemovitosti svého realitního poradce (kamarád) a smlouvy sepisuje jeho právník. Proto zde radím velkou opatrnost.
Vždy si důkladně promyslete, kdo bude vaším realitním poradcem.
A nakonec jedna důležitá informace. Nevstupujte do realitního trhu s předsudkem, že všechny realitní kanceláře jsou špatné. Ačkoli existují i ty neseriózní, je jich možná jen asi 5 % z celkového počtu. Špatná práce je obvykle předurčí k zániku.
Větším problémem na trhu jsou nezkušení makléři, kteří mohou napáchat škodu i bez zlého úmyslu. A to se týká jak malých, tak velkých realitních kanceláří. Práce makléře je (ač se to nezdá) náročná a fluktuace v tomto oboru je vysoká. Opravdových odborníků je tedy relativně málo.
